아파트 하자소송의 어려움

 2012년부터 아파트 하자소송을 맡은 이후 지금까지 수많은 아파트의 하자소송을 진행해 왔다. 하자소송은 하자 보수에 갈음하는 손해배상청구소송을 말하는데, 입주자대표회의가 원고가 되어 시행사, 시공사, 보증사를 상대로 제기하게 된다. 하자소송을 한 지 10년이 지나는 동안 관련 법령이나 판례가 변경되었고, 하자 판단 기준이나 시공사들의 시공 방법도 변경되면서, 하자로 인정되던 항목들이 하자에서 제외되기도 하고, 새롭게 하자로 인정되기도 하는 등 소송 내용에 있어서도 많은 변화가 있었다.

 공동주택관리법, 집합건물법상 권리행사기간이 시공사에게 유리하게 개정되었는데, 권리행사기간을 지나치지 않기 위하여 준공한 지 2년이 지나지 않은 신축 아파트에서 소송을 제기하는 경우가 많다 보니, 전유세대에 대한 하자 민원도 많이 발생하고, 그만큼 입주자 등의 하자소송에 관심 내지 요구도 많아지고 있다.

 그렇다 보니 변호사로서 서면을 작성하고 재판에 참석하며 소송을 진행하는 것 외에도 정기적으로 아파트에서 주민공청회를 가지면서 소송에 대한 설명을 하고, 입주민들과 질의응답 시간을 갖기도 하는데, 입주자 등이 생각하는 ‘당연히 인정되어야 할 하자’와 ‘법원 감정인이 인정하는 하자’가 같지 않다 보니, 이 부분에 있어서 어려움이 존재한다.

 층간소음 같은 경우도 대표적이고, 특화 커뮤니티 시설이나 조경의 경우도 입주자와 법원의 간극이 존재하는 대표적인 사례이다.

 최근 아파트 단지 내 고급 커뮤니티 시설 등에 대한 관심이 높아지고 있고, 분양자들도 이를 알기에 분양 시 아파트 단지 내 특화 조경이나 커뮤니티 시설들에 대한 홍보를 많이 하고 있다. 그런데, 분양 단계에서는 조경이나 커뮤니티 시설 등이 조감도 등 이미지 사진으로 표현되는 경우가 대부분이고, 그 아래 깨알같은 글씨로 실제는 다를 수 있다고 명시되어 있는 데다, 법원은 하자 판단의 기준을 준공도면에 한정하고 있다 보니, 준공도면에 특화 조경이나 특화 시설 시공이 누락되는 경우 법원에서 하자로 인정받지 못하게 된다.

 아파트 소유자들 입장에서는 제일 민감하고 손해를 크게 입었다고 생각하는 부분이 법원으로부터 하자로 인정받지 못하는 것이고, 이런 안타까운 부분이 존재하는 만큼, 앞으로 이러한 분야가 사회적으로 심각한 문제가 된다면, 이 부분에 대한 법원의 판단 기준도 변경되지 않을까 기대해 본다.

 실제 환경호르몬이나 층간소음도 사회적으로 심각한 문제로 부상하게 되자 시공자의 책임을 강화하는 법규가 제정되고 있는 만큼, 이제는 바닥충격음 성능 기준을 충족하지 못한 하자 내지 세대 간 층간소음 등이 새로운 기준에 따라 하자로 인정될 수 있을 것으로 보인다.

 시공기술의 발달로 하자 발생이 줄어들 것 같은데도, 최근 준공된 아파트들에서도 하자 문제가 심각하게 발생하고 있다. 아파트 입주자 입장에서 중요하게 생각하는 하자와 법원의 인정 하자가 다르기 때문에 입주자들 입장에서는 실망하는 경우도 있고 소송에 회의적인 경우도 있다. 그러나 하자소송을 아예 하지 않으면 권리행사 자체를 하지 못하게 되고, 아파트 하자의 상당 부분을 차지하는 미시공 부분은 더더군다나 보수도 받지 못하고 손해배상도 받지 못하게 된다. 입주자 등 입장에서는 그나마 소송을 통해서 손해를 보전받을 수 있으므로, 적극적인 권리행사를 하는 것이 좋고, 변호사로서도 입주민들의 요구사항이 최대한 반영될 수 있도록 법원에 적극 어필하는 것이 중요하겠다.

김영재 변호사 ● 법무법인 화담