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Q. 서울지방변호사회 회보 인터뷰에 응하여 주셔서 감사드립니다. 우선 간단한 약력 등 소개를 부탁드립니다.
2001년 굿모닝신한증권 입사 후 2002년 준법감시부장, 2008년 신한투자증권 법무실장을 거쳐 2011년 경영지원본부장, 2013년부터 2017년까지 영업본부장을 역임했습니다. 그 후 2017년 10월 신한리츠운용(주) 초대 사장에 취임하여 2022년까지 근무하였습니다. 2018년부터 2021년까지 한국리츠협회 감사, 부회장직을 수행하였고 2023년에는 법무법인 율촌 고문으로 1년 재임한 후 2024년 1월에 마스턴투자운용(주) 대표이사로 취임하여 현재 재직 중입니다.
Q. 리츠 제도는 아직 변호사들에게도 생소한 분야인데 우선 리츠 제도의 개념 및 리츠 제도가 실제 경제 생활에서 어떻게 운용되고 있는지 등에 대하여 설명 부탁드립니다.
리츠는 부동산 이익을 누릴 수 있도록 다수로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 투자한 사람에게 그 이익을 나눠 주는 부동산투자회사법상의 제도이며 주식회사 형태의 집합투자기구의 일종입니다.
다수의 투자자의 자금을 모집해서 운용하므로 자본시장법에서 규율하는 집합투자기구인 펀드와 유사합니다. 다만 리츠는 공모 · 상장을 예정하는 투자상품으로서 규모와 존속기간 등이 크고 장기간이며 환금성이 펀드보다 우수합니다. 쉽게 말하면 63빌딩과 같은 프리미엄 빌딩을 수많은 개인들의 자금으로 매수하여 임차 · 운용한 후 그 수익을 배당해 주는 금융상품이며 개인도 상업용 부동산을 소유할 수 있는 제도입니다. 즉 국민에게는 안정적인 소득을, 기업에게는 부동산 유동화 기회를 제공하고 부동산 시장의 성장과 선진화에 기여하는 제도입니다.
Q. 신한리츠운용(주)의 대표이사로 재직하신 기간 및 위 회사를 경영하시면서 가장 기억에 남는 일과 가장 보람이 있었던 일은 각 무엇인가요?
2017년 8월 신한리츠운용(주) 발기인으로 참여하여 같은 해 10월경 설립과 동시에 대표이사로 취임하여 2022년 12월 31일까지 근무했습니다. 가장 기억에 남는 일은 신한리츠운용(주)가, 리츠 제도가 생소했던 2017년 12월 판교의 대표적인 대형 오피스빌딩(현 신한 그레이츠 판교)에 대하여 메이저 운용사들과 경합하여 우선 매수자로 선정된 일입니다. 신생 운용사가 보유 자산도 하나 없는 상태에서 공모, 상장 조건으로 프리미엄 부동산을 매수한 것입니다. 당시 부동산운용업계에서도 센세이션 한 사건으로 회자되었습니다. 가장 보람이 있었던 일은 위 판교 그레이츠 오피스를 기반으로 다수의 우량 오피스를 매입하여 신한알파리츠를 오늘날의 한국 공모상장리츠 중 대장주로 성장시킨 것입니다.
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Q. 2018년 8월경 한국거래소에 “신한알파리츠”를 상장시키셨는데 위 신한알파리츠가 구체적으로 무엇인지, 그 상장의 의미 및 상장 후 효과 등에 대하여 설명 부탁드립니다.
신한알파리츠는 한국의 첫 번째 상장리츠는 아니지만 선진국형에 가까운 첫 번째 사례라고 생각합니다. 신한알파리츠는 오피스 리츠로 판교에 소재하는 프라임급 오피스 외에도 CBD(서울 4대문 안 중앙 업무지구), GBD(강남 업무지구), 서울역, 용산 등에 소재하는 다수의 오피스에 투자하고 있습니다. 초기에는 신한금융그룹의 지원을 받기는 했지만 다른 스폰서 리츠들이 자산을 그룹사로부터 제공받은 것과 달리 시장에서 독자적으로 부동산을 매입하여 자산 2조 원에 육박하는 상장리츠로 성장하였습니다. 지금도 한국 상장리츠 중 가장 높은 주가를 유지하고 있는 대장주로서 리츠가 생소하고 낯선 시절에 개인, 기관 모두에게 새로운 투자 상품으로 알리는 역할도 담당했습니다.
Q. 리츠 제도에 대한 정부 등의 규제 중 시급히 완화되어야 할 것이 무엇이고 그 이유는 무엇인지요?
리츠의 발전과 활성화를 위해 국토부, 리츠협회, 회원사, 학계 등 많은 관계자들이 지속적으로 규제 개혁과 제도 개선을 하고 있습니다. 그 중에서도 개인적으로 세제 혜택(재산세, 배당세 감면 등) 조치 등을 통해 펀드와의 경쟁력을 확보해야 하고, 리츠의 선진화를 위해 자산 재평가의 활성화, 공모리츠 합병 제도 유연화, 유보 자금 재투자 허용, 공시 · 보고 의무 간이화, 인가 제도 개선, 투자자산 다양성 허용, 투자자 보호 제도 강화 등이 필요하며, 최근에 정부에서 이런 규제 완화 조치를 발표한 바 있어 협회와 업계 종사자들이 환영하고 있습니다.
Q. 2024년 6월 17일 정부 관계부처 합동회의 후 정부가 ‘리츠 활성화 방안’을 발표하였는데 그 주요 내용은 무엇인가요?
‘프로젝트 리츠 제도 도입’이 가장 중요한 내용인데, 현재는 ‘부동산개발(PFV) – 리츠 인수’라는 비효율적인 방식으로 진행되는 것에 반하여 위 활성화 방안에서는 ‘개발단계에서 프로젝트 리츠로 운영되다가 운영단계가 되면 일반리츠로 전환’하는 방안이 제시되었습니다. 현재 PF 대출의 부실화 문제가 심각한데 현재 ‘PFV 개발’ 방식은 위 PF 대출과 같이 저축은행, 증권사 등의 부실로 이어질 우려가 높은 반면 위 활성화 방안대로 개정 시행되면 일반인들의 리츠 투자가 보다 활성화(운영 단계에서 상장되는 리츠 회사의 주식을 일반인들이 매수하는 방식으로, 소액으로도 투자가 가능해짐)되고, 관련 세금 역시 현재 부과되고 있는 부동산 취득세, 등록세 등이 부과되지 아니하는 등 큰 개선이 이루어집니다. 물론 위 활성화 방안이 시행되기 위해 부동산투자회사법 등 관련 법률의 개정 및 그 후 시행령 개정 등이 반드시 필요하고, 이 과정에서 법률가들의 많은 역할이 필요할 것입니다.
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Q. 리츠 제도가 향후 더 발전하고 활성화되려면 필요한 것이 무엇이고 이와 관련하여 변호사들이 해야 할 역할은 무엇인가요?
투자 대상과 구조, 투자자 유형이 변하면서 투자 시장은 매년 빠른 속도로 큰 변화를 맞고 있습니다. 현재 리츠 제도는 부동산투자회사법 제정과 함께 도입되던 당시와는 많이 달라지거나 큰 차이를 보이고 있습니다. 이런 투자 환경과 트렌드 변화를 지금의 법률이 적절하게 대응하기 어렵게 되었고, 실제로 규정과 현실의 괴리가 심하게 벌어진 상황입니다. 또한 관련 법률 간에도 심각한 충돌 현상도 발생하고 있습니다. 이러한 상황을 개선하기 위해서는 새로운 환경에 맞게 기존 법률 및 시행령의 개정, 충돌되는 법률 간의 조정, 투자자 이익과 부동산 시장의 바람직한 성장을 위한 규제개혁 조치를 반영한 입법 활동과 법률 해석을 위한 법률가들의 활발한 자문활동이 긴요하고 시급합니다. 그 어느 때 보다 법률전문가인 변호사의 활동과 역할이 필요한 영역이 이 리츠 시장일 것입니다.
Q. 리츠 제도에 대하여 관심이 있고 이를 전문분야로 하려는 변호사들이 리츠 제도에 대하여 처음 접근하는 방법은 어떤 것이 바람직한가요?
우선은 실제 리츠를 운용하고 있는 업계 종사자와 만나보고 리츠협회를 통해 정보와 자료, 민원 등을 청취, 수집하시면서 리츠 관계자와의 네트워크를 넓혀가시는 게 필요합니다. 변호사님들도 법률서를 통해서 이해하시기보다는 적은 금액이라도 상장 리츠에 투자해 보시면서 이 리츠를 경험해 보시는 것도 좋을 듯합니다. 최근에는 사내변호사들이 리츠 운용사들의 법무나 컴플라이언스 분야에 많이 진출하고 있으므로 이 분야 사내변호사 모임을 변호사회 차원에서 정기적으로 주선하고 의견 교환과 업무 제휴를 통해 저변을 넓히는 것도 필요합니다. 변호사회가 리츠 협회와 공동으로 소속 변호사들께 리츠 제도의 이해와 법률자문 교육 등을 실시하는 것도 제안 드립니다. 특히 리츠는 부동산투자회사법 이외에도 자본시장법, 상법, 법인세법, 외감법, 건축관련법 등 다양한 법률의 검토와 적용을 받는 분야이므로 법률전문가인 변호사들의 조력과 참여가 반드시 필요한 영역입니다. 리츠 전문 변호사가 필요한 시대가 언젠가는 올 것입니다.
Q. 리츠 제도의 향후 전망은 어떤가요?
분명한 사실은 리츠 시장이 지금보다 향후에는 더 크게 성장하고 커진다는 것입니다. 일반적으로 만기를 정해 놓고 주로 폐쇄적으로 운영하는 펀드에 비해 영속적이고 수시로 자산과 투자금이 변경되도록 개방적으로 운용되는 상장 리츠가 투자자나 운용사 모두에게 더 매력적으로 다가올 것입니다. 이런 특성으로 상장 리츠는 보통 대형화되고 안정적인 자산군을 가지게 되며 자본시장에서 언제든지 환금할 수 있습니다. 펀드는 리츠에 비해 환금성과 유동성이 약합니다. 현재 주요국의 리츠 시장을 살펴보면, 미국은 상장 리츠 개수가 204개이고 시가 총액은 1,604조 원이며, 일본은 60개, 152조 원, 싱가포르는 39개, 93조 원임에 반해 한국은 23개, 8조 원입니다. GDP대비 시가 총액 비중이 미국은 6%, 일본은 3%, 싱가포르는 20%, 한국은 0.3%입니다. 아직도 한국의 리츠는 부족하고 더 성장해야 한다는 것을 웅변합니다. 재미있는 사실은 리츠 도입 시기가 일본은 2000년, 싱가포르는 2002년이고 한국은 2001년입니다. 같이 시작했지만 규모나 다양성은 현격한 차이를 보이고 있습니다. 리츠 선진국에서 리츠는 주식, 채권과 같이 주요한 투자 수단으로서 일반인에게도 반드시 자산 포트폴리오에 일정 규모로 편입된 필수 투자 상품으로 인식되어 성장하였고, 특히 퇴직연금 상품으로서 중요한 역할을 담당하고 있습니다. 그러나 한국에서는 관심을 받지 못하고 부동산 직접 투자, 투기 시장에만 편중되어 부동산 시장이 왜곡되는 결과를 초래하였습니다. 앞으로는 부동산 간접 시장의 발전으로 수익형 부동산 운용을 통한 안정적인 배당과 장기적 보유를 통한 수익 실현을 지향하는 시대가 대세이며 이를 실현할 수 있는 가장 적절한 제도가 리츠입니다. 향후 리츠 시장은 매우 밝고 유망합니다. 이는 이미 선진국 리츠 시장의 역사를 통해 증명되고 있습니다.
Q. 리츠에 투자하려는 분들에게 투자 시 유의하여야 할 점 등 조언하여 주실 사항은 무엇인가요?
현재 우리나라에 상장되어 있는 리츠는 다양합니다. 하지만 리츠 선진국에 비해서는 한참 부족합니다. 소위 스폰서 리츠라고 부르는 금융그룹 또는 대기업그룹 운용사에서 운용하는 리츠, 독립 운용사가 운용하는 리츠, 다소 혼재되어 있는 리츠 등이 있고 대상 자산에 따라 주거 리츠, 오피스 리츠, 호텔 리츠. 판매시설 (리테일) 리츠, 물류 리츠, 복합 리츠 등으로 분류됩니다. 리츠에 처음 투자하시는 분들께 조언해 드릴 기본적인 팁은 안정성, 수익성, 성장성 세 가지입니다. 첫 번째 안정성은 투자대상 자산이 안정적인 자산인지 그리고 운용하는 운용사가 능력과 신뢰를 가진 회사인지에 대한 사항입니다. 이는 각종 자료와 전문가의 의견을 통해 확인 가능하며 상장 리츠이면 조금만 노력하면 충분히 파악할 수 있도록 정보와 자료가 존재합니다. 두 번째 수익성은 해당 투자 자산의 임대차가 공실 없이 잘 유지되고 임차인도 재정 능력이 좋은 우량 임차인인지 및 임차 기간의 적절성 등에 대해 판단하는 지표입니다. 세 번째 성장성은 위 자산이 향후 매각될 때 취득 시보다 훨씬 더 좋은 가격으로 팔 수 있는 자산인지에 대한 평가요소입니다. 이런 세 가지 지표로 신중하게 판단하시면 좋은 투자 결과를 얻을 수 있을 것입니다. 여기에 리츠 전문가의 조언과 자문이 있으면 더욱 좋을 듯합니다.
Q. 현재 대표이사로 경영하시는 회사에 대한 소개 및 위 회사의 향후 경영계획에 대하여 설명 부탁드립니다.
제가 현재 재직 중인 마스턴투자운용(주)는 국내 대체투자 운용사 중 TOP TIER급 회사입니다. 이지스, 코람코와 함께 초창기 한국 부동산 운용시장을 이끌어 온 주축입니다. 부동산 개발(PFV)과 투자 운용(펀드, 리츠) 양 분야에서 선두권인 회사로서 많은 성과와 업적을 보여주었습니다. 그러나 최근 2년 간 부동산 시장 침체와 고금리, 고물가로 인해 부동산 운용업계도 심각한 불황에 처했고 마스턴투자운용(주)도 개발분야에서 상당한 곤란을 겪고 있습니다.
또한 작년의 금융감독원 조사를 통해 발생한 제재 리스크도 진행 중인 상태입니다. 지난 10여 년간 고속 성장해 온 마스턴투자운용(주)로서는 낯설고 불편하지만 제2의 도약을 위한 성장통으로 여기고 과감한 경영 혁신, 철저한 내부통제와 이해상충 방지체제 확립, 선진적인 자산관리 체제와 내부 포트폴리오 시스템 구축 등을 통해 마스턴투자운용(주) 2.0시대로 나아가고자 합니다. 새로 취임한 대표이사로서 위기 관리선의 선장이 되고자 최선을 다할 예정입니다.
Q. 개인적으로 앞으로의 계획은 무엇인가요?
마스턴투자운용(주)의 대표이사로서 제 소임을 마치고 나면 개인적으로 리츠 전도사의 역할을 해보고 싶습니다. 리츠 연구원의 자문역으로 한국리츠 발전과 성장을 위해 저의 경험과 지식을 후배들과 공유하고 싶고 교육 관련 활동도 해 보고 싶습니다. 그리고 개인적으로는 좋은 곳으로 트랙킹 여행을 하면서 오랜 현역 생활의 여독을 씻고 싶습니다.
● 인터뷰/정리 : 황상현 본보 편집위원
