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공사 발주처가 시공회사를 입찰절차를 거쳐 선정한 후 도급계약 체결을 거절하는 경우의 계약관계와 손해배상책임

최영훈 승인 2024.10.02 16:19:45 호수 643

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 부동산 개발사업이나 사옥 건축사업, 재개발 · 재건축 등 도시정비사업에 있어서, 토지주나 조합 등 도급인이 건설공사를 수행하기 위해서 입찰절차를 통해 시공사를 선정하는 경우가 상당히 많습니다. 입찰절차에서는 도급인이 사업참여제안서나 공사도급계약 초안을 제안하고 입찰참여자들은 이를 확인하고 사업성을 검토하여 입찰에 참여하게 되는데, 도급인이 이런저런 사유로 시공사와 계약 체결을 거절하는 경우가 꽤 있습니다.

 재개발 · 재건축 사업을 예로 들면 조합이 공사재 마감 수준의 전면 수정을 요구하거나, 아파트 브랜드 명을 변경해 줄 것을 요구하거나, 다른 인접 단지의 계약조건과 동일하게 진행해달라는 요구를 하는 경우 등을 상정할 수 있습니다. 

 만약 이런 요구들에 정당한 사유나 근거가 갖추어지지 않았고 시공사와의 계약 관계가 결국 파탄에 이르렀다면, 조합 등 도급인은 손해배상책임을 부담할 수 있고, 시공이익 상당의 막대한 배상책임이 인정될 수 있으므로, 도급인과 시공사(수급인) 간 협상과 계약 관련해서는 신중한 검토가 필요합니다.

 먼저, 법원은 ‘공사도급계약의 도급인이 될 자가 수급인을 선정하기 위해 입찰절차를 거쳐 낙찰자를 결정한 경우 입찰을 실시한 자와 낙찰자 사이에는 도급계약의 본계약 체결의무를 내용으로 하는 예약의 계약관계가 성립하고, 어느 일방이 정당한 이유 없이 본계약의 체결을 거절하는 경우 상대방은 예약채무불이행을 이유로 한 손해배상을 청구할 수 있다’는 법리를 확립해왔습니다(대법원 2011. 11. 10. 선고 2011다41659 판결 등).

 예약이 성립한 단계에서는 계약의 주요한 내용과 조건은 입찰을 실시한 자의 입찰공고와 입찰자의 입찰에 의하여 당사자의 의사가 합치됨으로써 입찰을 실시한 자가 낙찰자를 결정할 때에 이미 확정되었으므로, 입찰을 실시한 자가 계약의 세부사항을 조정하는 정도를 넘어서서 계약의 주요한 내용 내지 조건을 입찰공고와 달리 변경하거나 새로운 조건을 추가하는 것은 이미 성립된 예약에 대한 승낙의무에 반하는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 허용될 수 없습니다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2005다41603 판결 등). 즉, 도급인이 합치된 계약의 주요 내용과 조건을 입찰공고와 달리 변경하거나 추가하는 행위는 정당성을 입증하기 쉽지 않은 것입니다.

 정당한 이유 없이 본계약의 체결을 거절하였다고 인정되었다면 예약채무불이행 손해배상책임을 부담한다고 말씀드렸는데, 그 범위는 어떨까요? 원칙적으로 예약채무불이행으로 인한 통상의 손해를 한도로 하고, 만일 입찰을 실시한 자가 정당한 이유 없이 낙찰자에 대하여 본계약의 체결을 거절하는 경우라면 낙찰자가 본계약의 체결 및 이행을 통하여 얻을 수 있었던 이익, 즉 이행이익 상실의 손해를 통상의 손해에 해당한다고 볼 수 있습니다(대법원 2011. 11. 10. 선고 2011다41659 판결). 건설 공사에 접목해보면, “시공사가 공사를 진행하여 완성하였을 경우 얻을 수 있었던 시공이익”이 배상 범위가 될 것입니다.

 다만, 손해의 공평 · 타당한 분담을 기본 원리로 하는 손해배상제도의 취지를 고려할 때, 시공사가 도급계약 체결이 무산되어 공사를 위해 투입하여야 할 비용과 지출을 면하였다는 사정, 예약관계 해소 전에도 시공사가 투입한 비용이 크지 않았다는 사정 등을 고려해 책임 제한은 인정될 수 있습니다. 절반 이상의 책임이 제한되는 경우도 있었습니다. 하지만 최근에는 공사계약이 체결되지 않고, 설계도면도 채 작성되지 않은 사안에서 100억여 원의 시공이익을 전면적으로 인정하고, 1심에서는 30퍼센트의 손해액 감경(2심에서는 10퍼센트 증액되었습니다)만을 인정하는 등의 판결이 선고되고 있습니다(서울고등법원 2023. 8. 23. 선고 2022나2049824 판결 등). 

 도시정비사업의 수주가 과열되었을 때 시공사 교체가 무분별하게 이루어지는 사례들이 있었는데, 이러한 관행에 제동을 거는 취지의 판결들이 속속 선고되고 있습니다. 도시정비사업뿐 아니라 일반 건설, 부동산 개발사업의 경우에도 도급인이 임의로 시공계약 체결을 거절한다면 거액의 배상책임을 부담할 수 있습니다. 이로 인해 자칫 사업의 수익성에 중대한 영향을 미칠 수 있고, 심할 경우 사업이 중단될 수도 있으므로 계약 체결 · 협상 단계부터 각별한 유의가 필요하겠습니다.

 

최영훈 변호사
● 법무법인 신진
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